Foncier

Avant, pendant ou après un achat immobilier, ce registre contient une panoplie d’informations utiles sur votre propriété.

BORNAGE ou DIVISION DE TERRAIN

Le Code civil stipule que « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës…»

L’intérêt, pour un nouveau propriétaire, de faire borner son terrain est de s’assurer la contenance exacte du bien dont il est propriétaire, et ainsi pouvoir entreprendre des travaux en toute sécurité et légalité.

Il existe principalement deux types de bornages :

  • Bornage amiable: la limite séparative est fixée dans un acte authentique qui sera transcrit dans les registres du bureau compétent de l’Administration Générale de la Documentation Patrimoniale (AGDP), et est matérialisée sur les parcelles par des signes extérieurs.
  • Bornage judiciaire: si un accord sur la limite s’avère impossible ou s’il y a refus de procéder au bornage amiable, un juge de paix devra être saisi. Généralement, il désignera un géomètre-expert qui établira le plan de bornage selon tous les renseignements à sa disposition : les actes authentiques d’achat et leurs contenances, de vieux plans, le cadastre… Ce dernier n’a qu’une valeur indicative.

Le bornage est une prérogative légale du géomètre-expert, il demande rigueur et précision.
Le géomètre-expert dresse le plan de bornage et rédige son procès-verbal.
Le procès-verbal étant contradictoire, il doit être signé par toutes les parties.

L’intérêt de faire borner son terrain est de s’assurer de sa contenance exacte, de limiter les risques de conflit de voisinage, d’éviter tout empiètement, et de pouvoir entreprendre des travaux en toute sécurité et légalité.

bornage

COPROPRIETE ou DIVISION D’IMMEUBLE

Lorsqu’une parcelle doit être divisée en plusieurs entités distinctes, par exemple en cas de succession, de vente d’une partie ou d’un lotissement, la demande d’identifiants réservés est obligatoire depuis l’arrêté royal (AR) et l’arrêté ministériel (AM) du 18 novembre 2013 modifiés par l’AR du 12 mai 2015 et l’AM du 11 mai 2015 (arrêtés PRECAD), il s’agit de la « précadastration ».

Lors de l’établissement d’un acte qui concerne une nouvelle parcelle cadastrale, l’identification de cette parcelle dans l’acte doit être complétée par la référence du plan de délimitation et le nouvel identifiant parcellaire réservé. Ceci permet d’obtenir l’identifiant d’une partie d’un bien avant la rédaction de l’acte.

Le géomètre-expert est habilité à réaliser cette demande en élaborant le plan et les divers documents demandés par L’AGDP et procéder à la division de parcelle.

À travers ses compétences juridiques et immobilières, le géomètre-expert est le plus compétent pour traiter les questions de copropriété. Votre géomètre-expert Hicham MOUADDINE ne déroge pas à la règle et vous propose un service de qualité pour les prestations suivantes, dans toute la Wallonie et à Bruxelles :

  • Réalisation de plans (Foncier).
  • Rédaction de rapports motivés.
  • Répartition des quotes-parts.

MITOYENNETÉ

Tout propriétaire d’un terrain peut généralement construire un bâtiment ou un mur de clôture aux confins de sa propriété. Dans certains cas où un règlement communal l’impose, il doit même construire à cheval sur la limite.

Le propriétaire voisin qui souhaite se servir du mur pour construire peut en devenir copropriétaire. Il a la charge d’indemniser le premier constructeur sur la valeur de la partie de mur reprise et le cas échéant sur le sol lui servant d’assiette. Cette opération est appelée communément “rachat de mitoyenneté”, il y a alors une véritable indivision.

S’il est vrai que de telles situations se rencontrent plus fréquemment en ville, il n’est pas rare que des lotissements situés à la campagne prévoient et réglementent avantageusement cette opération. Un relevé précis des éléments repris et un calcul du coût sont effectués. Un acte est alors dressé, car l’opération constitue une transaction immobilière.

Le Géomètre-Expert est le seul professionnel autorisé à dresser et signer habituellement les plans destinés à servir de base à la reprise de mitoyenneté.

mitoyenneté

SERVITUDE

L’article 3.114 du nouveau Code Civil en donne la définition suivante :

« Une servitude est une charge grevant un immeuble, dit fonds servant, pour l’usage et l’utilité d’un immeuble appartenant à autrui, dit fonds dominant. Une servitude peut également être constituée entre :

1° des immeubles appartenant à la même personne si l’un d’entre eux est grevé d’un droit réel d’usage au profit d’un tiers ;

2° des immeubles dont la même personne est pour l’un propriétaire et pour l’autre copropriétaire.
La servitude consiste soit, pour le titulaire du fonds servant, à s’abstenir de certains actes d’usage, soit à permettre certains actes d’usage au profit du fonds dominant. Dans les deux cas, la servitude doit être en rapport direct et immédiat avec l’usage et l’utilité du fonds dominant.
La servitude peut inclure des obligations positives ou négatives qui sont complémentaires à la charge principale constituant la servitude et qui suivent le régime réel de celle-ci ».

Il est important avant tout achat de se renseigner sur les éventuelles servitudes grevant le bien. En effet car elles peuvent être soit apparentes ou non apparentes, continues ou discontinues. L’étude de celles-ci permet au géomètre-expert de les identifier et d’établir une note de servitudes si cela s’avère nécessaire.
Le plan et la note de servitude feront l’objet d’un acte authentique afin qu’ils puissent être opposable aux tiers.

Dans le cas des servitudes publiques (sentiers ou chemins), il peut aussi en demander la modification, la suppression ou le déplacement en rédigeant le plan et la demande qui seront proposés au Conseil Communal pour approbation ou non.

servitude

Besoin d'un bornage, ou savoir vos limites de mitoyenneté ?

Un rapport précis vous sera délivré légalement.

Topographie

En géographie, le terme « géomètre » fait référence à la science de la mesure du territoire, et « topographique » fait référence à la description d’un lieu. On retrouve ces deux notions dans le métier moderne de la topographie : Parallèlement, le rôle de la topographie est de prêter attention à la configuration d’un lieu ou d’un département géographique donné, d’effectuer des calculs géométriques et d’élaborer des représentations graphiques 2D ou 3D, et enfin combiner ces services d’information pour des projets de développement immobilier ou foncier.

Mesurage du terrain

  • Le géomètre topographe est le seul professionnel formé et équipé pour vos relevés de terrain. Chaque candidat bâtisseur consciencieux fera appel aux services du géomètre-topographe pour :
    • Borner le terrain et s’assurer la contenance exacte du bien dont il est propriétaire et aussi éviter d’éventuels problèmes de limites avec les voisins ;
    • Réaliser un relevé de niveaux (nivellement) de son terrain et des gabarits des habitations voisines afin de permettre à son architecte de démarrer son projet sur des bases précises et solides ;
    • Implanter la maison sur le terrain de façon précise afin d’éviter que l’administration communale refuse d’accorder le démarrage du chantier pour non-respect du plan d’alignement dressé par l’architecte.
      Voir l’article D.IV.72 du Code du Développement Territorial (CoDT) : « Le début des travaux relatifs aux constructions nouvelles, en ce compris l’extension de l’emprise au sol de constructions existantes, est subordonné à l’indication sur place de l’implantation par les soins du collège communal. Le collège communal indique l’implantation sur place avant le jour prévu pour le commencement des actes et travaux. Il est dressé procès-verbal de l’indication ».
Mesurage de terrain
  • Mesurage de bâtiment

En rénovation de bâtiments anciens, en l’absence de plans existants, l’architecte a besoin d’un relevé précis de l’intérieur du bâtiment ainsi que des façades dont il est parfois tenu de conserver l’authenticité.

Le laser dont nous disposons sur notre Station Totale Trimble S6, permet un mesurage aisé et précis des points inaccessibles.

Mesurage de bâtiment
  • Implantation

Pour les particuliers, les communes ne disposant pas d’un géomètre-expert, imposent, dans le cadre d’une nouvelle construction, le contrôle de l’implantation sur chaises par un géomètre-expert indépendant (voir l’article D.IV.72 du CoDT cité plus haut).

implantation

Calcul de cubatures

Aujourd’hui, les calculs de cubatures en déblais ou en remblais sont maitrisés grâce au matériel perfectionné et aux logiciels informatiques permettant la création d’un Modèle Numérique de Terrain (MNT).

Par cubature nous fournissons un justificatif de calcul reconnu par l’ensemble des professionnels, un plan montrant les zones de déblais et de remblais ainsi que les profils en long et en travers si nécessaire.

La simulation 3D du relevé permet également une meilleure visualisation des volumes calculés.

cubatures

Mesurage « as-built »

Un plan « as-built » ou plan de récolement (relevé de la situation existante à l’issue des travaux) est très souvent obligatoire à la fin de chaque chantier.

Nous proposons un relevé des ouvrages en surface et/ou en sous-sol calé en coordonnées LAMBERT appuyé d’un reportage photographique complet.

Nous proposons également d’établir les métrés des quantités réellement exécutées sur chantier.

as built

Des relevés topographiques intérieurs et extérieurs.

Une topographie sur mesure…

Certificat (PEB)

Il s’agit d’un document qui permet d’évaluer de manière objective la performance énergétique des bâtiments .

La performance énergétique du logement est exprimé par plusieurs indicateurs allant de A à G; des mesures d’amélioration sont également proposées.

Le rapport certificat PEB que vous obtiendrez sera composé d’une dizaine de pages récapitulant les données de votre bâtiment relevées par le certificateur.

peb

PERMIS D’URBANISME

Le permis d’urbanisme est une autorisation délivrée par une autorité administrative préalablement au commencement des travaux. Il ôte à l’égard d’un fond, l’interdiction légale d’y effectuer certains actes et travaux.

Certains permis d’urbanisme sont soumis à la réglementation sur la performance énergétique des bâtiments (PEB). Pour cela, HMTOPO prend en charge toutes les démarches autant pour le permis que pour le certificat PEB.

Quand faut-il un permis d’urbanisme ?

Parmi les actes nécessitant un permis d’urbanisme, on peut retrouver :

– la construction installations fixes (incorporée au sol).
– le placement d’enseignes ou de dispositifs publicitaires.
– la démolition.
– la reconstruction.
– la transformation de constructions existantes à partir du moment où l’on porte atteinte aux
structures portantes de la construction.
– la création d’un nouveau logement dans un logement existant.
– la modification de la destination de tout ou d’une partie d’un bien au regard de l’espace environnant
et de la fonction principale du bien.
– la modification sensible du relief du sol.
– certains actes relatifs aux arbres (abattage d’arbre isolé, boisement, déboisement, …).
– l’utilisation habituelle d’un terrain pour le dépôt d’un ou plusieurs véhicules usagés, de
mitrailles, de matériaux ou de déchets ou le placement d’une ou plusieurs installations mobiles
(caravanes, roulottes, …).
– les travaux de restauration d’un bien immobilier inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé, à l’exception des travaux qui ne modifient ni l’aspect extérieur ou intérieur du bien, ni ses matériaux, ni les caractéristiques ayant justifié les mesures de protection, et qui sont soumis à une déclaration préalable selon les modalités arrêtées par le gouvernement.

 

Nous intervenons pour toutes autorisations officielles

HMTOPO, avec ses connaissances urbanistiques, est habilité à gérer une demande de permis d’urbanisme concernant des travaux dispensés de l’intervention d’un architecte non liés à un problème de stabilité. Nous pouvons donc intervenir pour les documents suivants :

  • Déclaration urbanistique préalable.
  • Certificat d’urbanisme.
  • Déclarations environnementales.
  • Déclarations urbanistiques préalables.
  • Division de terrain.
  • Infractions urbanistiques.
  • Permis d’environnement et de permis unique.
  • Permis d’urbanisation (permis de lotir).
  • Permis d’urbanisme avec ou sans architecte.
  • Permis d’implantation commerciale.

Permis, ou Certificat PEB ?

Faites appel à HMTOPO.

Auteur de projet

Bien que pour tout projet de construction, il y ait un auteur de projet, par défaut un architecte, c’est d’abord la personne physique ou morale associée au projet qui œuvre les travaux et qui les finance.

Cependant, vous n’avez pas toujours le temps, l’expérience ou les ressources humaines pour effectuer des tâches essentielles à la réussite du projet. En effet, obtenir les résultats attendus dans les délais et dans le budget alloué nécessite une gestion quotidienne de la relation avec de multiples parties prenantes (comme les services administratifs, les experts, les bureaux d’études, les entreprises, etc.).

Cela demande également une excellente maîtrise de gestion, de conception, et la mise en œuvre du projet souhaité. Choisir HMTOPO comme auteur de votre projet, vous permettra de bénéficier d’une expérience démontrée en gestion de projet !

Utilisant la diversité et l’intégralité des compétences internes spécifiques, HMTOPO assure la parfaite synchronisation de l’équipe et une exécution opérationnelle rigoureuse.

En principe, nous nous assurerons à ce que les différents entrepreneurs soient informés, coopérés et coordonnés afin que qu’ils puissent s’assurer que les tâches qui leur sont confiées sont correctement exécutées.

Par conséquent, notre maitrise de la communication avec toutes les parties prenantes s’exerce par le biais de réunions avec les divers intervenants concernés.

Nous coordonnons le contrôle de votre projet avec harmonie !

CONTEXTE – COLLABORATION – ORGANISATION – MONTAGE DU PROJET – MISE EN OEUVRE – ACCOMPAGNEMENT PROACTIF – FEED BACK – GESTION DES IMPREVUS

permis

À la recherche d'un auteur du projet ?

Notre première préoccupation, est la réussite de votre projet.

Expertise immobilière

L’acquisition d’un bien immobilier est généralement l’acte qui marque une vie. L’expertise immobilière peut révéler des problèmes que les acquéreurs sont plus disposés à connaître avant de passer à l’acte.

Par rapport au montant mis en jeu, les honoraires d’une expertise immobilière représentent un très petit investissement.

De formation, le Géomètre expert est un expert en géométrie. Il peut évaluer la propriété de manière indépendante, car la valeur qu’il déterminera n’affectera pas les commissions éventuelles. Il mesurera non seulement la taille du bien, mais considérera également tous les facteurs pouvant affecter la valeur : l’état, l’état d’entretien et des travaux nécessaires, la qualité des matériaux, la performance énergétique (PEB), la présence du garage, le jardin…

 

Il procédera à une inspection technique de la propriété pour évaluer les dommages causés par des problèmes d’humidité (infiltration, élévation d’humidité, etc.).

Par sa formation juridique, il sera attentif aux problématiques telles que la copropriété, les servitudes et l’urbanisme.

Bref, un Géomètre expert est un professionnel de l’expertise immobilière. C’est un professionnel assermenté qui peut mesurer les biens immobiliers et effectuer des études techniques et juridiques pour déterminer la valeur vénale.

Sur la base des besoins du client, le Géomètre expert rédige un rapport détaillé qui  prend en compte toutes les caractéristiques de la propriété.

 

·         Etat des lieux locatifs
    • Etat des lieux d’entrée

Un état des lieux est un document obligatoire décrivant l’état du bien. Il est à faire avant l’occupation du locataire ou durant le premier mois du bail.

  • Etat des lieux de sortie

Le locataire doit remettre les locaux loués dans l’état dans lequel il les a reçus (sauf usure normale, vétusté, vices de construction). Il est donc recommandé aux parties de faire dresser un état des lieux de sortie à la fin du bail, de la même manière que l’état des lieux d’entrée.

·         Etat des lieux avant travaux

L’état des lieux avant travaux a pour but de décrire l’état d’un bien avant que des travaux ne soient réalisés dans le voisinage.
Il servira de référence lors du récolement, c’est à dire la comparaison à l’état initial qui sera effectuée en fin de chantier.

·         Etat des lieux après travaux (récolement)

 

·         Expertise vénale

Le géomètre expert, de par sa connaissance de la mesure, du terrain, de la construction, du droit immobilier, offre une compétence spécifique en qualité d’évaluateur, d’expert amiable ou judicaire, d’arbitre ou de conseiller technique.

HMTOPO réalise pour vous l’état des lieux avant et après travaux des immeubles voisins (maisons, voiries, jardins) afin d’éviter que des dégâts préexistants ne soient imputés en fin de chantier.

Besoin d'une expertise avant de passer à l'acte ?

Confiez votre expertise à un professionnel.

Guidage-machine

A venir.

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